По актуальной оценке UNEP, на здания и строительство приходится около 37 % мировых выбросов CO₂ и почти половина всех добываемых в мире материалов [1]. При этом весьма существенная часть этого следа возникает задолго до того, как кто-то въедет в дом. Всемирный совет по зелёному строительству раскладывает его так: 28 % мировых энергетических выбросов приходится на стадию эксплуатации зданий, ещё 11 % — на «воплощённый» углерод, то есть на цемент, сталь, стекло и само строительство [2]. Оценки разных организаций могут немного расходиться, но вывод один — судить о здании только по счетам за отопление больше нельзя.

Жильё долго оставалось на периферии этой темы: зелёная сертификация была нацелена и сфокусирована на офисах и торговых центрах. Теперь, однако, положение меняется, пусть и неравномерно. Европейский союз закрепляет требования законом, Китай развивает собственную «звёздную» рейтинговую систему, а упрощённая EDGE набирает ход на развивающихся рынках.

В России ситуация складывается по-своему. В 2022 году LEED, BREEAM и WELL прекратили работу с российскими клиентами, хотя к тому моменту в стране насчитывалось 243 сертифицированных по LEED и 186 по BREEAM проектов, в основном коммерческих [3]. В жилье их место занял национальный стандарт ГОСТ Р 70346-2022 [4], а с 1 июля 2026 года его сменил межгосударственный ГОСТ 35329-2026, принятый Евразийским советом по стандартизации, метрологии и сертификации (ЕАСС) [5].

Цель нашей статьи — сравнить эти подходы и понять, какие решения действительно окупаются в жилом проекте. Материалом служат нормативные документы, руководства систем сертификации и эмпирические исследования.

Начнём с различения требований, которое часто упускают. Есть обязательные требования, которые устанавливает государство, и есть добровольные, которые девелопер выбирает сам.

В части обязательных требований дальше всех продвинулся Европейский союз. По обновлённой директиве об энергетических характеристиках зданий новые здания, принадлежащие публичным органам, должны быть с нулевыми выбросами с 2028 года, а все остальные новые здания — с 2030-го [6]. На бумаге всё выглядит хорошо. Государства-члены должны были перенести директиву в национальное право к 29 мая 2026 года, однако уже в июле Европейская комиссия открыла процедуры о нарушении против всех 27 стран ЕС [7].

Российская модель устроена иначе. Порядок определяется постановлением Правительства № 1628 [8], требования утверждены приказом Минстроя № 1550/пр [9], а тепловая защита регулируется СП 50.13330.2024 [10]. Нормируется удельное энергопотребление, тогда как требования к углеродному следу пока находятся в стадии рассмотрения. В США ту же роль играют энергетические кодексы: ASHRAE 90.1 для многоэтажных зданий [11] и IECC для малоэтажного жилья.

Добровольная сертификация принимается в дополнение к обязательному регулированию. Зачем она нужна, если закон и так соблюдён? Всё это делается ради рынка: цены, зелёных кредитов и «экологических» аргументов для покупателя. Одновременно применение добровольных стандартов поднимает планку качества. А как только требования ужесточаются, добровольный критерий становится обязательным. LEED v5, например, отражает эту тенденцию: каждый проект теперь обязан оценивать воплощённый углерод, а уровень Platinum недостижим без его снижения минимум на 20 % [12].

Если сравнить основные руководящие документы главных систем, окажется, что сходств между ними больше, чем различий (таблица 1): энергия, вода, материалы, внутренняя среда, участок и транспорт присутствуют везде — расходятся методы их определения.

Для девелопера значимы три различия.

1) База сравнения. LEED сопоставляет проект с расчётной моделью на основе ASHRAE 90.1, EDGE — с типовым зданием того же региона, российский стандарт — с отечественными нормами. Одни и те же «30 % экономии энергии» несут в двух системах разный смысл и не могут быть просто перенесены без пересчёта.

2) Процедурная сложность. EDGE создана для развивающихся рынков и рассчитывается в онлайн-приложении [15]; небольшому девелоперу с ней проще работать.

3) Место экономики. DGNB выделяет экономическое качество в отдельный раздел оценки [14]. В BREEAM стоимость жизненного цикла закрыта лишь одним из критериев категории Management [13].

Российский стандарт по структуре ближе всего к LEED и BREEAM, но охватывает только многоквартирные дома. В ГОСТ 35329-2026 уровни оценки «удовлетворительно», «хорошо» и «отлично» заменены на «Бронзу», «Серебро» и «Золото», а среди требований появился класс энергоэффективности не ниже A [5]. Для остальных типов недвижимости продолжает действовать общий стандарт ГОСТ Р 54964-2012 [17].

С водой всё несколько проще. Вложения в систему невелики, а результат виден в первых же счетах. Сантехнические приборы с американской маркировкой WaterSense расходуют минимум на 20 % меньше воды, чем обычные, без потери качества [18].

Масштабнее вопрос повторного использования серой воды. Вода из душей, ванн и умывальников составляет 50–80 % бытовых стоков, и если после очистки использовать её для смыва в туалетах, домохозяйство экономит до 30 % воды [19]. Обратная сторона — отдельная трубная сеть и регулярная замена фильтров; в многоквартирном доме эти затраты могут съесть экономию на коммунальных тарифах.

Ливневый сток — вопрос участка, а не здания. В плотной городской застройке дождевая вода быстро уходит в муниципальную сеть и перегружает её; водопроницаемые покрытия, удержание стока на участке, зелёные и синие кровли снимают часть нагрузки, и соответствующие критерии есть во всех системах из таблицы 1.

CLT-конструкции. В 2022 году в Милуоки завершена 25-этажная жилая башня Ascent высотой 86,6 м; гибрид массивной древесины и бетонного ядра, по данным CTBUH, — самое высокое деревянное здание мира [20]. Главный аргумент в пользу CLT — меньший воплощённый углерод [2]. Недостатки тоже известны: стоимость, ограниченные производственные мощности (особенно в России) и более строгие требования пожарной безопасности.

Автоматизация (BACS/BMS). К процентам экономии из каталогов стоит относиться особенно осторожно. Моделирование по методике EN ISO 52120-1 даёт разброс от 19 до 71 % для управления отоплением, и этот разброс объясняется типом здания, долей остекления и тепловой защитой [21]. Правда, расчёты по этой методике выполнялись для офисов, тогда как в жилом доме автоматика управляет в основном общедомовыми системами и тепловым пунктом, и верхняя граница здесь недостижима.

Тепловые насосы и солнечные панели. Похожая история с тепловыми насосами и солнечными панелями. По данным МЭА, тепловые насосы в 3–5 раз эффективнее газовых котлов [22], но грунтовые установки связаны с высокими затратами из-за дорогого бурения, а коэффициент преобразования воздушных падает в морозы. В ЕС солнечные системы фактически стали обязательными, поскольку новые здания должны быть solar-ready [6]. В остальных случаях всё зависит от инсоляции, тарифов и — в многоквартирном доме — скромной площади кровли на квартиру.

Практический вывод: дорогие решения лучше внедрять поэтапно — сначала одна секция дома, год-два мониторинга, затем распространение на остальные секции.

Сколько стоит зелёное здание?

Чаще всего здесь цитируют доклад Г. Катса для Калифорнии. По 33 сертифицированным по LEED проектам удорожание в среднем не превысило 2 %, тогда как экономия за жизненный цикл оказалась более чем в десять раз больше [23]. Следует оговориться, что выборка была нежилой, а требования LEED с тех пор выросли.

По доходной стороне данных больше и они надёжнее. «Зелёные» офисы в США сдаются примерно на 3 % дороже и продаются на 16 % дороже сопоставимых незелёных зданий [24]. В жилье проценты скромнее, но повторяются от рынка к рынку: в Нидерландах квартиры и дома с энергетическими метками A–C продаются дороже, и премия растёт с классом [25]; в Калифорнии сертифицированные дома продаются с премией около 2–4 % [26].

Поэтому сравнивать нужно разницу капитальных затрат с дисконтированной экономией и возможной ценовой премией для конкретного региона, класса жилья и тарифов. По нашей оценке, фасадные системы с усиленной тепловой защитой в сочетании с индивидуальным тепловым пунктом и автоматическим регулированием окупаются примерно за 6–8 лет.

Сравнение шести систем приводит к простому наблюдению. Их критерии во многом общие, но базы сравнения и методики различаются настолько, что цифры нельзя сопоставлять напрямую.

Для России картина особая. После ухода LEED и BREEAM жильё перешло на национальный, а теперь межгосударственный стандарт; приживётся ли он, решат экономические показатели. Удорожание умеренное, прирост стоимости подтверждён, но его размер зависит от рынка.

В конечном счёте исход решает выбор технологий под конкретный проект и климат. И пока не накоплены реальные эксплуатационные данные, любой срок окупаемости остаётся расчётным.

Приводится в редакции англоязычной Version of Record.

1. Global Status Report for Buildings and Construction 2025–2026 / UNEP, GlobalABC. — Nairobi, 2026. — URL: unep.org.
2. Bringing Embodied Carbon Upfront / World Green Building Council. — London, 2019. — URL: worldgbc.org.
3. “Green” construction. How Russia is fitting into the global trend // N + 1. — 2023. — 11 Dec. — URL: nplus1.ru. (In Russ.)
4. GOST R 70346-2022. “Green” standards. “Green” multi-apartment residential buildings. Assessment methodology and criteria for design, construction and operation. — Introduced 2022-11-01. (In Russ.)
5. GOST 35329-2026. “Green” standards. “Green” multi-apartment residential buildings. Assessment methodology and criteria for design, construction and operation. — Introduced 2026-07-01. (In Russ.)
6. Directive (EU) 2024/1275 of the European Parliament and of the Council of 24 April 2024 on the energy performance of buildings (recast) // Official Journal of the European Union. — 2024. — L 2024/1275.
7. The Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on the energy performance of buildings / European Commission. — 2026. — 15 July. — URL: energy.ec.europa.eu.
8. On approval of the Rules for establishing energy efficiency requirements for buildings, structures and facilities and requirements for the rules for determining the energy efficiency class of multi-apartment buildings : Decree of the Government of the Russian Federation of 27.09.2021 No. 1628. (In Russ.)
9. On approval of the Energy Efficiency Requirements for Buildings, Structures and Facilities : Order of the Ministry of Construction of Russia of 17.11.2017 No. 1550/pr. (In Russ.)
10. SP 50.13330.2024. Thermal protection of buildings. Updated version of SNiP 23-02-2003 : approved by Order of the Ministry of Construction of Russia of 15.05.2024 No. 327/pr. (In Russ.)
11. ANSI/ASHRAE/IES Standard 90.1-2022. Energy Standard for Sites and Buildings Except Low-Rise Residential Buildings. — Atlanta : ASHRAE, 2022.
12. LEED v5 Reference Guide. Building Design and Construction / U.S. Green Building Council. — Washington, 2025.
13. BREEAM International New Construction Version 6. Technical Manual SD250 / BRE Global. — Watford, 2021.
14. DGNB System: Assessment and award / German Sustainable Building Council. — URL: dgnb.de.
15. EDGE Certification / IFC, GBCI. — URL: edgebuildings.com.
16. GB/T 50378-2019. Assessment standard for green building. — Beijing, 2019.
17. GOST R 54964-2012. Conformity assessment. Environmental requirements for real estate objects. (In Russ.)
18. About WaterSense / U.S. Environmental Protection Agency. — URL: epa.gov.
19. Greywater reuse as a key enabler for improving urban wastewater management / A. Van de Walle, M. Kim, M. K. Alam [et al.] // Environmental Science and Ecotechnology. — 2023. — Vol. 16. — Art. 100277. — DOI: 10.1016/j.ese.2023.100277.
20. Council on Tall Buildings Declares Milwaukee’s Ascent as the World’s Tallest Timber High-Rise // Engineering News-Record. — 2022. — URL: enr.com.
21. Vandenbogaerde L., Audenaert A., Verbeke S. Assessing energy-saving potential of building automation and control systems: contrasting the application of EN ISO 52120-1 with advanced numerical simulations // Energy Efficiency. — 2026. — Vol. 19. — Art. 7.
22. The Future of Heat Pumps / International Energy Agency. — Paris : IEA, 2022.
23. Kats G. The Costs and Financial Benefits of Green Buildings : A Report to California’s Sustainable Building Task Force. — 2003.
24. Eichholtz P., Kok N., Quigley J. M. Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings // American Economic Review. — 2010. — Vol. 100, No. 5. — P. 2492–2509.
25. Brounen D., Kok N. On the economics of energy labels in the housing market // Journal of Environmental Economics and Management. — 2011. — Vol. 62, No. 2. — P. 166–179.
26. Kahn M. E., Kok N. The capitalization of green labels in the California housing market // Regional Science and Urban Economics. — 2014. — Vol. 47. — P. 25–34.

История статьи

ОПУБЛИКОВАНА
2 октября 2026 · онлайн

Об авторе

Паспорт статьи